ToNo

Sunday, August 13, 2006

hai

Monday, August 07, 2006

Apartemen VS Perumahan

Persaingan di business semakin sengit dan menuntut perhatian yang luar
biasa dari para pemegang keputusan, persingan tidak hanya timbul dari sesama produk tapi juga produk pengganti. sebagai contoh cocacola bukan hanya bersaing dengan pepsi cola tapi juga beraing dengan saudaranya sendiri fanta dan sprit selain itu mereka juga mesti bersing dengan aqua serta teh botol.

Demikian halnya dengan bisnis perumahan kalo dulu hanya bersaing dengan sesama perumahan sekarang harus bersaing dengan apartemen. Apartemen yang biasanya berada di tengah kota mempunyai mempunyai kelebihan seperti akses ke kota, privasi, keamanan serta biasanya kelengkapan fasilitas hunia seperti kolam renang, fitnes center, fasilitas lainnya dan hall bahkan ada pula yang dilengkapi dengan mall.

Dengan harga yang relatif hampir sama dengan harga jual perumahan tentu saja apartemen mempunyai nilai lebih tersendiri, pengalaman yang pernah didapatkan adalah saat menjual produk untuk segmen tertentu agak kesulitan karena sebagian dari konsumen tersebut menunggu apartemen di tengah kota yang sedang dikerjakan.

Memang benar tidak ada gading yang tak retak, karena itu walaupun banyak sekali kelebihan-kelebihan yang telah disebutkan di atas tentu saja ada kekurangan seperti: apartemen tidak ada tanah lebih seperti tidak ada tanah jadi tidak bisa berkebun, tidak bisa dikembangkan lagi, sosilisasi di apartemen cenderung kurang, dan biaya pengelolaan yang biasanya cukup mahal.
Dengan kekurang dan kelebihan tersebut pengembang perumahan sebetulnya masih mempunyai celah untuk bersaing dengan apartemen asal saja bisa dengan jeli masuk ke segmen-segmen masyarakat yang menyukai suasana rumah biasa, masih punya keinginan untuk memperbesar jumlah rumah, dapat berkebun dan suka bersosialisasi yang tidak didapatkan di apartemen-apartemen.

Jadi sekarang pengembang perumahan harus benar-benar jeli membaca segmen pasar dan hati-hati dalam menetapkan harga jual, karena selain bersaing dengan pengembang perumahan juga bersaing dengan pengembang Apartemen yang biasanya mempunyai fasilitas yang lengkap.

Tuesday, March 14, 2006

MENDIRIKAN PERUMAHAN UNTUK PENGEMBANG KECIL



Rumah merupakan salah satu kebutuhan selain sandang yang bagi sebagian besar masyarakat di Indonesia menjadi kebutuhan pokok. Kenaikan jumlah penduduk di Indonesia yang cukup besar mengakibatkan kebutuhan akan rumah belum bisa dipenuhi oleh pengembang yang ada selama ini karena itu perlu kiranya menumbuhkan pengusaha-pengusaha baru perumahan yang pada akhirnya mampu membantu mensuplai kebutuhan rumah secara nasional.

Untuk menjadi pengusaha perumahan sebetulnya tidak dituntut mempunyai modal yang besar tapi lebih kepada kemampuan mengelola perusahaan secara baik dan efisien. Dengan modal dasar tanah yang mempunyai akses baik dan relative rata agar biaya pekerjaan tanah tidak besar dan bisa segera dijual dan dibangun, sebetulnya cukup untuk membuat sebuah perumahan.

Tanah sebagai modal dasar inipun sebetulnya tidak mesti harus dipunyai sendiri atau dibeli secara langsung, tapi bisa saja bekerjasama dengan pemilik tanah dengan pola tertentu:
1. Bagi Hasil, tanah yang akan dibuat perumahan dinilai harganya sesuai dengan kesepakatan kemudian pemilik tanah diberi keuntungan sesuai dengan prosentasi modal tanah yang dipunyai tersebut.
2. Saham, pemilik tanah dan pemilik perusahaan melebur menjadi satu dalam satu pengurusan di perusahaan dengan pembagian saham sesuai dengan kesepakatan baru.
3. Pembelian Tanah, pembelian tanah dengan pola pembayaran setelah tanah tersebut dikembangkan dan pembayaran tanahnya berdasarkan tanah yang sudah dibeli oleh konsumen (rumah yang laku).

Setelah permasalahan tanah selesai perencanaan kawasan perumahan juga harus dilaksanakan dengan hati-hati, ini dimaksudkan agar biaya yang dikeluarkan di depan sangat kecil sehingga cash flow perusahaan bisa jalan tanpa modal besar, salah satu cara untuk melakukan penghematan adalah dengan membuat cluster untuk kawasan tersebut, bila tanahnya luas bisa dibuat beberapa cluster, keuntungan system cluster:
1. Menghemat biaya sarana dan prasarana, sarana dan prasarana yang dikerjakan sebatas kebutuhan satu cluster saja.
2. Memudahkan penjualan dan pembangunan karena penjualan dan pembangunan dibatasi dulu dalan satu cluster.
3. Mudah untuk membuat tema perumahan dan memungkinkan lebih dari satu tema di perumahan tsb.

Setelah perencanaan selesai untuk memasarkan rumah sebaiknya menujuk agen penjualan, selain penjualan rumah bisa ditangani oleh tenaga-tenaga yang berpengalaman dibidangnya langkah ini juga dimaksudkan untuk mengubah biaya tetap (fix cost) yang digunakan untuk membayar sales menjadi biaya variable (variable cost) dalam bentuk fee sales.

Dalam melakukan pembangunan juga sebaiknya menggunakan kontraktor selain agar biaya tetapnya berkurang dan diubah menjadi biaya variable juga control pengeluaran dana bisa dijadwalkan dengan baik apalagi apabila rumah-rumah sudah banyak pembelinya.

Langkah terakhir yang sangat penting adalah kerjasama dengan bang pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) agar dapat diberi KPR yang dicairkan sebelum selesai dibangun atau bahkan progress 0% sudah bisa dilakukan pengikatan KPR. Kerjasama ini sangat penting karena dengan adanya pencairan KPR di depan atau sebelum bangunan selesai dibangun perusahaan sudah cukup modal untuk membangun rumah-rumah yang telah dibeli oleh konsumen.

MENCIPTAKAN NILAI LEBIH SUATU PERUMAHAN



Pembangunan perumahan, apartemen dan kawasan niaga mulai tumbuh subur hampir diseluruh Indonesia pertanda bahwa keadaan perekonomian makro sudah mulai berjalan lagi. Tumbuh suburnya pembangunan tersebut tentu saja mengakibatkan persaingan bisnis di sektor ini semakin ketat, ketatanya persaingan bisnis ini memungkinkan para pengembang mencari jalan paling mudah untuk mengatasi cash flow perusahaan, langkah paling mudah yang bisanya dilakukan adalah menurunkan harga. Pertanyaannya adalah, apakah dengan jalan tersebut seluruh permasalahan yang dihadapi perusahaan dapat diselesaikan?

Walau diakui bahwa dengan menurunkan harga dapat meningkatkan penjualan dalam jangka pendek dan tidak selamanya berhasil. Penurunan harga di dalam perusahaan sendiri akan mengurangi margin bahkan memungkinkan kerugian, disisi kompetisi pesaing juga akan melakukan langkah yang sama sehingga kalau ini dilakukan terus menerus akan mengakibatkan kebangkrutan.

Sebagai pengembang tentu saja membuat nilai tanah menjadi lebih bernilai merupakan suatu keharusan karena karakter dasar usaha ini adalah meningkatkan nilai jual tanah untuk mendapatkan profit. Semakin bagus kita melakukan pengembangan tanah ini semakin besar profit yang akan kita dapatkan.

Pada saat pengembang membangun rumah serta membuat sarana dan prasarananya sebetulnya tanah yang dikembangkan tersebut sudah mempunyai nilai tambah, yang menjadi masalah sekarang adalah bagaimana kalau semua pengembang yang melakukan hal yang sama karena sarana dan prasarana merupakan persyaratan mutlak pengembangan perumahan? Dari sini bisa dilihat bahwa walaupun sudah ada nilai tambah kalau semua melakukan hal yang sama nialai tambah tersebut menjadi tidak terasa yang kalau semuanya seperti ini perumahan yang dijual sudah merupakan komoditi sehingga nilai tawar pembeli kepada komoditi tersebut lebih tinggi yang akan mengakibatkan harga jual tanah dan bangunan dihargai seharga biaya prokok produksi, inilah yang akhirnya membuat persaingan dalam harga.

Untuk mengatasi hal tersebut agar perumahan yang dikembangkan tidak menjadi komoditi buatlah perumahan yang mempunyai perbedaan dengan perumahan lainnya dengan menciptakan nilai lebih dengan perumahan lainnya.

Salah satu cara untuk menciptakan nilai lebih adalah melihat potensi-potensi lokasi dimana perumahan tersebut berada, sarana dan prasarana kota, keadaan social ekonomi masarakat dan lainnya.

Potensi lokasi seperti laut, sungai, danau dan kontur tanah bisa jadi merupakan salah satu potensi yang bisa dikembangkan. View sungai, laut atau bahkan danau bisa jadi merupakan merupakan potensi yang bisa dijual dan dimanfaatkan menjadi nilai lebih yang tidak dipunyai perumahan lain. View laut bisa menjadi pemandangan yang indah, dengan keindahan tersebut rumah yang mempunyai view tersbut bisa dijual tinggi , keberadaan sungai disatukan dengan kawasan sebagai tempat mincing dan wisata keluarga juga memberikan nilai, demikian halnya dengan danau. Potensi alam ini harus benar-benar dimanfaatkan dan didisain terintegrasi dengan perumahan sehingga akan menciptakan nilai tembah tersendiri dibandingkan dengan perumahan lainnya.

Sarana dan prasarana kota yang buruk memang menjadi kendala dalam pengembangan perumahan tapi bila kita bisa memanfaatkannya dengan baik kendala tersebut justru akan menjadi kelebihan diperumahan yang kita bangun. Sebagai contoh PDAM disuatu daerah tidak bisa suplai perumahan yang sedang dikembangkan sementara itu kalaupun bisa juga suplainya tidak lancar, dengan tambahan investasi sumur bor dan membuat jaringan PDAM sendiri perumahan kita menjadi nilai lebih dan bisa klaim bahwa perumahan kita paling baik dari perumahan pesaing karena air tidak pernah berhenti mengalir tidak seperti air di perumahan lainnya.

Kondisi social ekonomi masyarakat di daerah perumahan merupakan salah satu factor yang menentukan dalam membubuat segmentasi pasar dan positioning, dengan mempelajari kondisi social ekonomi dan melihat pesain yang ada kita bisa masuk di ceruk pasar mana perumahan kita bisa bermain, dengan bermain di ceruk pasar yang tepat kita bisa mebuat harga yang tepat karena perumahan yang kita bangun berbeda dengan perumahan lainnya tentu saja tidak hanya sekedar berbeda tapi juga lebih baik.

Dengan ada nilai lebih rumah yang kita bangun bisa menjadi produk yang unik yang mempunyai brand yang baik sehingga perumahan tersebut tidak perlulagi memperebutkan konsumen dengan jalan menurunkan harga atau bermain di harga murah.

(tulisan ini pernah dimuat di majalah bisnis properti)